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ニューヨーク市家賃ガイドライン委員会（RGB）のメンバーで家賃凍結に反対票を投じた唯一のアーピット・グプタ氏はFOXニュース・デジタルに対し、この政策は住宅所有者から資本改善に必要な収入を奪うことで、家賃が安定している古い建物を徐々に死に追いやる可能性があると語った。
グプタ氏はまた、ゾハラン・マムダニ市長の主要な選挙公約である凍結により、住宅所有者の請求書の支払いが困難になる可能性があると懸念している。
ニューヨーク大学ビジネススクールの金融教授グプタ氏は、「少しゆっくりと燃え上がっていく感じだ」と語った。 「リスクは、建物がより多くの被害を受けることだ。さまざまな対応がある。1つは…メンテナンスの延期であり、建物の物理的状態が悪化することになる。」
同氏はさらに、「住宅ローンの支払いや保険の支払い、最終的には固定資産税の延滞など、苦境に陥る道はほかにもある。おそらく税金の先取特権を売却する目的で、その不動産の所有権が銀行や自治体に譲渡されることになる。」と続けた。
ニューヨークの不動産所有者は家賃凍結の影響についてオープンに語った
2026年6月23日、ブルックリンのスタジオ・スコット99で行われた議会候補クレア・バルデスの予備選挙の通夜で話すゾハラン・マムダニ・ニューヨーク市長。 (マイケル・M・サンティアゴ/ゲッティイメージズ)
2月にマドニーから任命されたRGB委員長のチャンテラ・ミッチェル氏は、6月25日の投票後の声明で、家主が固定資産税と保険料の増加に直面していることを認めたが、大部分は「増加した費用を支払う余裕がある」と述べた。
2022年にエリック・アダムス前市長によって初めて理事に任命されたグプタ氏は、多くの地主はうまくやっているというミッチェル氏の主張に異議を唱えていない。
むしろ、同市の家賃安定住宅ストックに対する財政負担はどこでも同じではなく、規制された家賃にほぼ完全に依存している古い建物は、新築の混合所得物件よりもはるかに大きな負担に直面していると主張する。
マムダニ政権下の理事会はビル・デブラシオ前市長時代よりもさらに進んだもので、同政権は2015年、2016年、2020年の3回にわたり家賃を凍結したが、それは1年間の賃貸料のみだった。今回の凍結は家賃安定化アパート約１００万戸に影響し、２０２６年１０月１日から２０２７年９月３０日まで続く１年と２年の賃貸契約に適用される。
その結果、家主は法的に家賃を引き上げることができるまで、最長の場合でも2029年9月末まで待つ可能性がある。
アーピット・グプタ氏（右）は、ニューヨーク市家賃ガイドライン委員会による2026年6月25日の約100万件の安定化アパートの家賃凍結に先立って文書を検討している。 (アダム・グレイ/ブルームバーグ、ゲッティイメージズ経由)
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グプタ氏は、家賃凍結は手頃な価格の危機に適切に対応できない鈍器だと考えている。その代わりに、同氏は財政的に厳しいビルが家賃の値上げを続けることを容認しながら、苦境に陥っているテナントに援助を集中することを好む。
「家賃安定住宅の入居者の約30％は6桁以上の収入を得ている。同時に、市場価格の住宅に住む多くの人々は貧困ラインを下回っている」とグプタ氏は語った。 「したがって、住宅ストックの一部門に非常に多くの利益をもたらすと同時に、市場金利の賃貸人（住宅ストックの一部を凍結する力学によって実際に家賃が上昇する可能性がある）を完全に排除するシステムを持つことは、完全に的を絞ったプログラムを持っていることを意味する。」
ニューヨーク市はすでに高齢者や障害者向けの家賃を凍結するプログラムを実施している。グプタ氏は、これらのプログラムは家賃が安定しているテナントに救済を限定するのではなく、低所得の居住者にもっと広く適用されるべきだと述べた。
グプタ氏のもう一つの懸念は、家賃凍結により家主が空室のまま放置するようになるのではないかということだ。
2026 年 6 月 24 日水曜日のニューヨークの集合住宅。 (アダム・グレイ/ブルームバーグ、ゲッティイメージズ経由)
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6月初旬、ゴッサミスト紙は、2025年4月には5万7000戸以上の安定したアパートが空室になったと報じた。当時、州の住宅当局は、集計対象の一部の住戸は新規入居者を受け入れ中だったため、この数字は全容を示すものではないと述べた。
しかしグプタ氏は、これらのアパートの一部は空室のままであると主張し、所有者が再貸す前に改修費用を回収できないためであり、この問題は家賃凍結によってさらに悪化すると考えている。
多くのアパート所有者は、収入減少の主な原因として2019年からの住宅安定・入居者保護法を挙げている。この法律は、安定化されたユニットの所有者がテナントの退去後に家賃を最大20％引き上げることを許可する、いわゆる「空室ボーナス」を廃止した。アパートの所有者らは、この変更により、新しい入居者に賃貸する前にアパートを改修する費用を返済することが困難になったと述べている。
グプタ氏はFOXニュース・デジタルに対し、ミッチェル氏らの考えがどこにあるのかを理解しており、手頃な価格の圧力を緩和するための理事会の過去の努力にもかかわらず、多くのテナントが家賃の支払いに深刻に苦労していることを認めたと語った。
グプタ氏は、「私がこの委員を務めてきた5年間で…私たちは家賃を建設費上昇の見積もりよりも低く設定し、CPIを下回り、さらには市の賃金上昇率を下回る家賃を設定してきた」と語った。
2026年6月25日、家賃ガイドライン委員会が家賃凍結を決議したことを受け、ニューヨークで祝賀会を開く参加者たち。 (アダム・グレイ/ブルームバーグ、ゲッティイメージズ経由)
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それでも、家賃評議会の収入・価格調査によると、テナントの滞納家賃をカバーするための一回限りの契約に対する市の支出は、2022年から2025年の間に5倍以上に増加し、1億200万ドルから5億5580万ドルに増加した。
同じ調査では、昨年の立ち退きの62％が家賃安定化ユニットを備えた建物で発生していることが判明しており、市議会が家賃凍結の主張を裏付けるために使用した重要なデータポイントである。
グプタ氏は理事会の政策選択には同意しなかったが、マダニ氏が自治体を再編した後に結果があらかじめ決められていたという考えを否定した。市長は2月に理事9人のうち6人を任命し、市長が選んだ全員が家賃凍結に賛成票を投じた。
グプタ氏は「私の理解では、政権は投票に直接影響を与えようとしたり、指示したりしなかった」と述べた。 「取締役会のメンバーは、独立して任命されたと話しています。」
2026年6月26日の家賃凍結に関する投票に先立ち、家賃ガイドライン委員会の議長であるチャンテラ・ミッチェル氏が講演。理事会は凍結に賛成票を投じた。 (アダム・グレイ/ブルームバーグ、ゲッティイメージズ経由)
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「私が取締役会に加わったメンバーから聞いているのは、取締役会に加わった際の精査過程で、家賃凍結に関する立場について質問されたり、圧力をかけられたりすることはなかったということだ」とグプタ氏は述べた。
グプタ氏の意見は、アダムズ氏のもう一人の任命者で投票直前に取締役会を辞任したクリスティーナ・スミス氏と同意見ではない。ソーシャルネットワーク上で公開された公開書簡の中で、彼女は理事会が「再建」され、もはや「事実調査機関」ではなく、「家賃凍結を実現する必要がある」と述べた。
今後、グプタ氏の主な懸念は、マダニ氏が「在任中は毎年家賃を凍結する」と約束していることから、家賃凍結が同氏が合理的と考える範囲をはるかに超えて延長されることだ。
「私は取締役会の他のメンバーと何度も議論し、『今、家賃凍結に投票するとしたら、どのような条件で家賃値上げに投票するのか？』と尋ねた」と同氏は語った。
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同氏は現時点でこの質問について明確な答えは得られていないと述べ、一部の取締役会メンバーは情報に基づいた決定を下すには今後のデータを待つ必要があると同氏に伝えた。
「理事会のメンバー全員がこれが未来だと信じているのか、それとも未来はさらなる凍結だと信じているのかは分からない。マダニ氏がキャンペーンを展開していたように、4年間は凍結に次ぐ凍結だ。状況は全く異なるものだ。」
ＦＯＸニュース・デジタルはミッチェル氏に、家賃凍結は一時的な措置だと考えるか、また、一部の家賃安定ビルの財務状況が悪化する可能性があるとの懸念について尋ねた。彼女は投票後に発表した声明以上のコメントを拒否した。